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- 城市L密碼 置產(chǎn)3準則，解密建案CP值，向南聚焦、向東前進，高雄房市鎖定鳳山
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【MyGoNews方暮晨/綜合報導(dǎo)】高雄市長韓國瑜說，「東西賣得出去，人進得來，高雄發(fā)大財！」高雄是一位沈睡的大巨人，只要一清醒，一定可以轟動武林，韓國瑜力拼觀光與經(jīng)濟目標，帶動高雄市民對未來房市看漲。
選後民調(diào)--高雄「剛性買盤」快速歸隊
中信房屋2018年市長選後，透過臉書舉辦「大選後的高雄房市未來」民調(diào)發(fā)現(xiàn)，有45.3％受訪者認為韓國瑜上任後會對房地產(chǎn)產(chǎn)生火花或亮點，有48.4％受訪者認為未來房市會愈來愈好或價格持平緩緩上揚，換言之，有近5成民眾看好未來高雄房市。有45.3％認為若拉高平均薪資將提升購屋意願，另外有26.6％認為增加就業(yè)機會將提升購屋意願。針對購屋預(yù)算，51.6％購屋總價為500~700萬元，總價千萬元比例佔75％(下表)。
專家觀點--高雄房地產(chǎn)已經(jīng)開始熱起來
中信房屋的網(wǎng)路調(diào)查看出高雄「剛性買盤」有被催化出來的跡象！國發(fā)會前主委、政大經(jīng)濟系教授林祖嘉認為「只要高雄消費力提升，讓商圈經(jīng)濟有起色，周邊的房地產(chǎn)熱度也能夠一起帶動。」全球不動產(chǎn)流通協(xié)會理事長李同榮分析「高雄市藍綠變天，預(yù)期心理會讓高雄房價在2018第4季趨向止跌。」甚至房地產(chǎn)大亨香港信和集團主席黃志祥，也在臺中前市長胡志強陪同下，和韓國瑜討論在高雄合作、投資等相關(guān)事宜。種種跡象顯示，高雄房地產(chǎn)動能已經(jīng)「準備啟動」。
置產(chǎn)準則--城市發(fā)展 +公共建設(shè)+成長特區(qū)
儘管如此，買房這碼事不比市場買菜，除了「精挑細選、仔細比價」之外，最重要的還必須掌握「現(xiàn)在買得合理、未來肯定增值」的成功置產(chǎn)模式，才是最聰明的作法。根據(jù)置產(chǎn)成功寶典的3大準則，分別是：(1)跟著城市發(fā)展、(2)跟著公共建設(shè)、(3)選擇成長特區(qū)，這3個置產(chǎn)原則把握住，就等於選對了Location(地段)，這也是大家朗朗上口買房3原則「Location、Location、Location」(地段、地段、地段)。
城市發(fā)展--向南聚焦、向東前進，高雄新東區(qū)
以高雄市來分析，首先，跟著「城市發(fā)展」置產(chǎn)，一般人都會認為指的是積極發(fā)展中的亞洲新灣區(qū)，這裡房地產(chǎn)是高雄「頂天價格」，然而，高雄在地人都知道「亞洲新灣區(qū)是多數(shù)外地來的有錢人、以及少數(shù)高雄富豪去買的」，在地高雄人不會買這裡「這麼貴的房地產(chǎn)」。高雄人都知道，高雄城市發(fā)展是「向南聚焦、向東前進」，從北高雄的美術(shù)館、農(nóng)16特區(qū)向南延伸到亞洲新灣區(qū)，隨著公共建設(shè)向東延伸到鳳山，東高雄所在的大東藝文特區(qū)、衛(wèi)武營文化中心、文山特區(qū)，成為高雄「城市新東區(qū)」，城市軸線的移動，當然帶動房地產(chǎn)發(fā)展的方向。
公共建設(shè)--10大建設(shè)「匯聚東邊」聚焦鳳山
其次，高雄置產(chǎn)跟著「公共建設(shè)」走，高雄現(xiàn)階段的10大建設(shè)絕大部分都是「匯聚東邊」，透過臺鐵地下化等交通軸線聯(lián)結(jié)，讓東高雄的通勤更順暢，搭配東高雄區(qū)域內(nèi)的多項重大建設(shè)推動，形成「建設(shè)做到哪、房地產(chǎn)的版圖就發(fā)展到哪」，聰明的高雄人都知道，在東高雄可以用亞洲新灣區(qū)1/2-1/3的價格，買到同等級產(chǎn)品。舉例，從鳳山文鳳路開車到亞洲新灣區(qū)的三多商圈，車行時間僅約20分鐘，同等級的建築產(chǎn)品，房價卻是「2字頭」與「6字頭」的差距，聰明買家當然會買在文鳳路的文山特區(qū)內(nèi)，然後省下的房價，還可以買輛高級安全的進口車，犒賞自己、慰勞家庭。
成長特區(qū)--區(qū)域利多持續(xù)增加，有助房價攀升
最後，置產(chǎn)要選擇「成長特區(qū)」，一個機能成長的區(qū)域跟一個機能成熟的區(qū)域該怎麼選擇？機能成熟的區(qū)域固然很好，要買什麼都方便，但是相對的，因為區(qū)域再發(fā)展的機能有限，「後續(xù)成長」的空間就會比較小。但是，機能成長中的區(qū)域，表示後續(xù)還有很多的發(fā)展空間，舉例，當區(qū)域內(nèi)要設(shè)立大賣場、速食店，或者其他商業(yè)設(shè)施進駐，都會牽動區(qū)域房地產(chǎn)的走勢，隨著「成長特區(qū)」商業(yè)氣息不斷地進駐，區(qū)域就會持續(xù)出現(xiàn)增溫力道，房價的漲升力道，當然就會比成熟區(qū)域有更充沛的動能。
案例說明--注意「聯(lián)上WE」的成本與佛心價
股票上市公司聯(lián)上實業(yè)看上了高雄城市「向南匯聚、向東發(fā)展」的長期趨勢，以總價7.15億元(每坪約61萬元)，購入鳳山區(qū)大貝湖段111地號(文鳳路)，面積1172坪住三之2土地，建蔽率60，容積率270，基地位於澄清路麥當勞正後方，緊鄰文鳳路且面對600坪公園綠地，為文山特區(qū)稀有面對綠景基地，區(qū)域商圈發(fā)展成熟。聯(lián)上集團以「聯(lián)上WE」建案為名進行銷售，規(guī)劃地上15層、地下3層建築，以簡易房地產(chǎn)容積與營造成本計算，這塊基地規(guī)劃大樓銷售，建築成本已經(jīng)達到約每坪31.5萬元左右的「3字頭」價位(右表)，若是看到建商開出「佛心價」，真的要趕緊行動。
中信房屋2018年市長選後，透過臉書舉辦「大選後的高雄房市未來」民調(diào)發(fā)現(xiàn)，有45.3％受訪者認為韓國瑜上任後會對房地產(chǎn)產(chǎn)生火花或亮點，有48.4％受訪者認為未來房市會愈來愈好或價格持平緩緩上揚，換言之，有近5成民眾看好未來高雄房市。有45.3％認為若拉高平均薪資將提升購屋意願，另外有26.6％認為增加就業(yè)機會將提升購屋意願。針對購屋預(yù)算，51.6％購屋總價為500~700萬元，總價千萬元比例佔75％(下表)。
中信房屋的網(wǎng)路調(diào)查看出高雄「剛性買盤」有被催化出來的跡象！國發(fā)會前主委、政大經(jīng)濟系教授林祖嘉認為「只要高雄消費力提升，讓商圈經(jīng)濟有起色，周邊的房地產(chǎn)熱度也能夠一起帶動。」全球不動產(chǎn)流通協(xié)會理事長李同榮分析「高雄市藍綠變天，預(yù)期心理會讓高雄房價在2018第4季趨向止跌。」甚至房地產(chǎn)大亨香港信和集團主席黃志祥，也在臺中前市長胡志強陪同下，和韓國瑜討論在高雄合作、投資等相關(guān)事宜。種種跡象顯示，高雄房地產(chǎn)動能已經(jīng)「準備啟動」。
置產(chǎn)準則--城市發(fā)展 +公共建設(shè)+成長特區(qū)
儘管如此，買房這碼事不比市場買菜，除了「精挑細選、仔細比價」之外，最重要的還必須掌握「現(xiàn)在買得合理、未來肯定增值」的成功置產(chǎn)模式，才是最聰明的作法。根據(jù)置產(chǎn)成功寶典的3大準則，分別是：(1)跟著城市發(fā)展、(2)跟著公共建設(shè)、(3)選擇成長特區(qū)，這3個置產(chǎn)原則把握住，就等於選對了Location(地段)，這也是大家朗朗上口買房3原則「Location、Location、Location」(地段、地段、地段)。
城市發(fā)展--向南聚焦、向東前進，高雄新東區(qū)
以高雄市來分析，首先，跟著「城市發(fā)展」置產(chǎn)，一般人都會認為指的是積極發(fā)展中的亞洲新灣區(qū)，這裡房地產(chǎn)是高雄「頂天價格」，然而，高雄在地人都知道「亞洲新灣區(qū)是多數(shù)外地來的有錢人、以及少數(shù)高雄富豪去買的」，在地高雄人不會買這裡「這麼貴的房地產(chǎn)」。高雄人都知道，高雄城市發(fā)展是「向南聚焦、向東前進」，從北高雄的美術(shù)館、農(nóng)16特區(qū)向南延伸到亞洲新灣區(qū)，隨著公共建設(shè)向東延伸到鳳山，東高雄所在的大東藝文特區(qū)、衛(wèi)武營文化中心、文山特區(qū)，成為高雄「城市新東區(qū)」，城市軸線的移動，當然帶動房地產(chǎn)發(fā)展的方向。
其次，高雄置產(chǎn)跟著「公共建設(shè)」走，高雄現(xiàn)階段的10大建設(shè)絕大部分都是「匯聚東邊」，透過臺鐵地下化等交通軸線聯(lián)結(jié)，讓東高雄的通勤更順暢，搭配東高雄區(qū)域內(nèi)的多項重大建設(shè)推動，形成「建設(shè)做到哪、房地產(chǎn)的版圖就發(fā)展到哪」，聰明的高雄人都知道，在東高雄可以用亞洲新灣區(qū)1/2-1/3的價格，買到同等級產(chǎn)品。舉例，從鳳山文鳳路開車到亞洲新灣區(qū)的三多商圈，車行時間僅約20分鐘，同等級的建築產(chǎn)品，房價卻是「2字頭」與「6字頭」的差距，聰明買家當然會買在文鳳路的文山特區(qū)內(nèi)，然後省下的房價，還可以買輛高級安全的進口車，犒賞自己、慰勞家庭。
成長特區(qū)--區(qū)域利多持續(xù)增加，有助房價攀升
最後，置產(chǎn)要選擇「成長特區(qū)」，一個機能成長的區(qū)域跟一個機能成熟的區(qū)域該怎麼選擇？機能成熟的區(qū)域固然很好，要買什麼都方便，但是相對的，因為區(qū)域再發(fā)展的機能有限，「後續(xù)成長」的空間就會比較小。但是，機能成長中的區(qū)域，表示後續(xù)還有很多的發(fā)展空間，舉例，當區(qū)域內(nèi)要設(shè)立大賣場、速食店，或者其他商業(yè)設(shè)施進駐，都會牽動區(qū)域房地產(chǎn)的走勢，隨著「成長特區(qū)」商業(yè)氣息不斷地進駐，區(qū)域就會持續(xù)出現(xiàn)增溫力道，房價的漲升力道，當然就會比成熟區(qū)域有更充沛的動能。
案例說明--注意「聯(lián)上WE」的成本與佛心價
股票上市公司聯(lián)上實業(yè)看上了高雄城市「向南匯聚、向東發(fā)展」的長期趨勢，以總價7.15億元(每坪約61萬元)，購入鳳山區(qū)大貝湖段111地號(文鳳路)，面積1172坪住三之2土地，建蔽率60，容積率270，基地位於澄清路麥當勞正後方，緊鄰文鳳路且面對600坪公園綠地，為文山特區(qū)稀有面對綠景基地，區(qū)域商圈發(fā)展成熟。聯(lián)上集團以「聯(lián)上WE」建案為名進行銷售，規(guī)劃地上15層、地下3層建築，以簡易房地產(chǎn)容積與營造成本計算，這塊基地規(guī)劃大樓銷售，建築成本已經(jīng)達到約每坪31.5萬元左右的「3字頭」價位(右表)，若是看到建商開出「佛心價」，真的要趕緊行動。
